השקעה במדינה זרה אינה דבר של מה בכך. בכל מדינה ישנם מאפיינים רבים שחשוב לקחת בחשבון, להכיר ולהפנים. הדבר נכון גם לגבי נושא השקעות נדל"ן ביוון.
על מנת להכיר מה חשוב לדעת ולהכיר בכל הנוגע להשקעות נדל"ן במדינה, פנינו לשיחה עם מנהל יזמות ישראלי אשר משקיע בעצמו ומלווה משקיעים ישראלים המעוניינים בהשקעות נדל"ן בחו''ל.
גם ביוון – למיקום הנכס משמעות רחבה
בשיחה עם מנהל היזמות הישראלי הוא מבהיר שבכל הנוגע להשקעות בסלוניקי ונכסי נדל"ן ביוון, למיקום הנכס חשיבות מכרעת.
חלק מהביטוי לעמידות ערך הנכס במקום מרכזי באה לידי ביטוי בנכסים במרכז העיר סלוניקי אשר שמרו על רמת מחירי הדירות ומחיר השכירויות וזאת למרות השנה המורכבת שעוברת יוון, יחד עם מדינות אחרות באירופה, בכל הנוגע למשבר הקורונה.
על פי נתוני אתר האינטרנט היווני Spitogatos עד יוני 2020 לא חוו המשקיעים ובעלי הנכסים ביוון ירידה בערך הדירות ובמחירי שכירויות. ירידה קלה שהחלה אחרי יוני 2020 אך לא פגעה בנכסים הנמצאים במרכז העיר.
דוגמה זו מאפשרת להצביע עד כמה נושא מיקום הנכס משמעותי עבור כל משקיע המעוניין לרכוש נכסים ביוון. מדובר על היבט חשוב שאליו חייבים להתייחס בכל הנוגע לכל השקעה בנדל"ן כמעט בכל מקום בעולם.
בחירת המיקום הנכון צריך לקחת בחשבון את קרבת הנכס לאזורי בילוי, לאוניברסיטאות ומקומות מרכזיים נוספים, אך להכיר שלמול המרחק הקצר לא מדובר על מיקום בשכונה בעלת מאפיינים שליליים.
חשוב לחדד כיצד ניתן לראות בהרבה ערים איך בשתי נקודות שונות באותה עיר, להן מרחק זהה מאזור המרכז, אזור אחד ייחשב לחלש ובו יסרבו צעירים, סטודנטים ונשים לשכור דירות ואזור אחר ימשוך אליו שוכרים רבים.
אז גם נוכל לראות פערים במחירי השכירויות. לכן ההמלצה למשקיעים לבחון היטב מהם המיקומים שיבטיחו להם תשואה קבועה ויציבה לאורך זמן.
התאמת הדירה שרכשתם לקהל השוכרים הפוטנציאלי
נקודה נוספת היא עד כמה חשוב לדעת ולהכיר למי אנו מייעדים את הדירות והנכסים אותם רכשנו. למשל, דירות המיועדות למשפחות בסלוניקי חשוב שיהיו בגודל מינימלי של 70 מ"ר לפחות, כשדירות קטנות יותר יוכלו להתאים לסטודנטים הלומדים באחת מהאוניברסיטאות בעיר.
בשאלה מה בוחנים היוונים בהגיעם להתרשם מדירה להשכרה, הם יחפשו דירות להשכרה בהם יש כניסה של אור טבעי לחלל הדירה, חלונות רחבים וריצוף בהיר.
מנגד, הם פחות ייתנו דעתם אם בדירה, למשל, קיימת רשת כנגד כניסה של יתושים ואף לא יפסלו דירה בה קיימים תריסים שאינם מאפשרים החשכה של כל החלל.
בדומה לחוק הגנת הדייר בישראל, ביוון קיימים חוקים המגנים בצורה רחבה על הזכויות של השוכרים. על מנת להגן על בעל הנכס הסכמי השכירות חייבים לכלול סעיפי הגנה.
באופן כללי, מאוד קשה להוציא שוכר מהדירה במידה והדברים אינם כתובים נכון בחוזה על ידי עו"ד הבקיא בחוק.
תשואה גבוהה מבטאת סיכון גדול
נושא התשואה בהחלט מהווה פרמטר אותו בוחנים משקיעים, בין אם בעבור השקעה בנכסים ביוון ובין אם במקומות אחרים.
לא פעם נתוני התשואה יכולים להטעות כש"בדרך כלל תשואה גבוהה מבטאת סיכון גדול. זה אומר שיש שם בעיה ובייחוד בשוק משוכלל שיש שם הרבה קונים והשקעות".
הבדלי התשואה בין סלוניקי לתל אביב יפו
את סלוניקי ניתן להשוות ברמה הנדל"נית ובשאר אפיונים לתל אביב יפו. הבדלי התשואה בין הערים בולטים, כשנכון ליוני 2020 התשואה השנתית הממוצעת בתל אביב היא 3.8% ברוטו. ברכישה של דירה מוכנה בסלוניקי יכולים המשקיעים ליהנות מתשואה של עד 7% בשנה וברכישה של דירה לא מוכנה ניתן להגיע לתשואה של 9% בשנה.
אילו גופים ביוון חשוב שכל משקיע יכיר?
אחד מהגופים המרכזיים ביוון נוגעים להסדר תשלומי המיסים למס הרכוש היווני. מנהל הזימות ממליץ למשקיעים לבחון את גודל מס הרכוש שיש לשלם בעבור כל נכס – ביוון תכירו אותו בשם "אנפיה".
מדובר על תשלום מס שיכול להיות משמעותי שלא תמיד תואם את הערך האמיתי של הנכס בו אתם מעוניינים.
לצידו חשוב כמובן להבין ולהכיר את שאר שילומי המס המוגדרים באופן מסודר בחוק היווני, ביניהם מס הכנסה, מס שבח, מיסי רישום נכס ועוד.
השקעה בנכס שבו עושים הסבה למגורים, שאלו חלק מהפרויקטים ששובל יזמות מקדמת, יצריך לפעול בתיאום מלא עם המועצה הארכיאולוגית היוונית.
יניב שובל מציין כי בעיר סלוניקי קל מאוד לשנות ייעוד של נכס וזאת למול העובדה כי ישנו אינטרס של הרשויות בעיר להכשיר עוד נכסים למגורים.
ועדיין, מדובר בגוף שחשוב לפעול על פי הנחיותיו וזאת במסגרת צ'ק ליסט ברור אותו חשוב שכל משקיע המעוניין להשקיע בנכס ולשנות ייעודו יכיר ויפעל על פיו.