בחסות לאומי
רכישת נכס נדל"ן להשקעה מאפשרת לייצר הכנסה פאסיבית שיכולה להפוך בעתיד למקור הכנסה מרכזי. ברוב המקרים, הפרופיל של רוכשי דירות להשקעה הוא גברים ונשים יחסית מבוגרים, שמעוניינים להשיג תשואה יציבה וביטחון פיננסי גם עכשיו וגם בעתיד. עם זאת, יש גם צעירים שקונים דירה כהשקעה אקטיבית או פאסיבית.
העניין הוא שרכישת נכס להשקעה היא מהלך כלכלי עם השלכות דרמטיות על כל משק הבית. בשביל לעשות אותו נכון, יש לפחות 4 דברים שאותם חשוב לדעת מראש:
- ההון העצמי הראשוני שלכם הוא קריטי
הטעות הנפוצה היא להתמקד במינוף ובתשואה הפוטנציאלית, אבל להזניח את ההון העצמי שאיתו מתכננים להתחיל את התהליך. בפועל, ההון העצמי הראשוני הוא קריטי: אם אין לכם הון עצמי מספיק הוא שהוא נמוך מהרף הנדרש על ידי בנק ישראל, בכלל לא תקבלו משכנתא.
אפילו אם יש לכם הון עצמי מסוים, עליכם להגיע למצב שבו החזר המשכנתא עומד על עד שליש מההכנסה הפנויה שלכם. בכל מקרה אחר, אתם צריכים להמשיך לחפש אפיק השקעה ולהתמקד בנכס זול יותר. בהקשר הזה, התייעצות עם מומחי משכנתאות תעזור לכם לקבל תמונת מצב אמינה ביחס להון העצמי הרלוונטי עבורכם.
- המחיר האמיתי הוא לא תמיד המחיר הנקוב בחוזה
חשוב לדעת שכל סוג של עסקת נדל"ן מגלמת בתוכה גם את העלות הישירה וגם את העלות העקיפה. העלות הישירה היא הסכום שמופיע בחוזה ביניכם לבין מי שמוכר את הבית, בין אם מדובר על אדם פרטי או על קבלן של דירות חדשות.
מנגד, העלות העקיפה היא כל מה שאתם משלמים עליו מסביב: שכר טרחה לעורך דין, דמי פתיחת תיק בבנק, דמי שמאות, תשלום למוסדות ולמנהל מקרקעי ישראל, מיסים וכן הלאה. אז לפני שאתם רוכשים את הנכס ומצפים להרוויח ממנו, בדקו מה העלות האמיתית.
- חשוב לבחור אפיק השקעה רלוונטי לסיכון
לא לכל השקעה בנדל"ן יש את אותם מאפיינים. אתם יכולים לקנות דירה ישנה ולשפץ אותה כדי למכור במחיר גבוה יותר, לקנות דירה חדשה כדי להשכיר אותה ולהרוויח מהפער בין דמי השכירות לבין החזר המשכנתא או להתמקד בכלל בנדל"ן מסחרי של משרדים. כל ההשקעות האלה הן חלק מעולם הנדל"ן, אבל התכונות שלהן אחרות לגמרי.
אז מה עושים? בוחרים אפיק השקעה רלוונטי למידת הסיכון. אם אתם מחפשים תשואה גבוהה בתמורה לסיכון גבוה, דירת יוקרה על הים תתאים לכם יותר מאשר פרויקט של מחיר למשתכן, למשל. הסוד הוא להכין היטב את שיעורי הבית ולדעת בדיוק מה אתם קונים.
- יש אפשרויות שונות לניהול נכסים
לקחתם משכנתא, שילמתם ועכשיו הנכס הוא על שמכם? מזל טוב. השלב הבא יהיה למצוא למי למכור או להשכיר אותו, כאשר ברוב המקרים האופציה של שכירות תהיה אטרקטיבית יותר. במידה ובחרתם להשכיר את הנכס שקניתם לצרכי השקעה, קחו בחשבון את ההבדל בין אפשרויות הניהול השונות.
ניהול של הנכס בצורה עצמאית ידרוש מכם להגיע מדי פעם כדי לבדוק אם תנאי החוזה מתקיימים במלואם. במידה ויש לכם זמן פנוי, זו אופציה מעולה שתשאיר אתכם עם האצבע על הדופק. במקרים אחרים, יכול להיות שישתלם לכם להעסיק חברת ניהול – אבל לחשב את העלות בשקלול התשואה.
כתבה זו אינה מהווה הצעה או התחייבות למתן הלוואה. אישור כל הלוואה, סכומה ותנאיה נתונים לשיקול דעתו הבלעדי של הבנק. אי עמידה בפירעון ההלוואה עלול לגרור חיוב בריבית פיגורים והליכי הוצאה לפועל.