אין הערכות! מסתכלים לנתונים בעיניים.
לפני שמתחילים בתהליך מכירת הנכס וכדי לא לבזבז זמן מיותר, חשוב להיצמד לנתונים ואפילו להיעזר בבעל מקצוע. הנתון החשוב מכל הוא כמובן – שווי הנכס שלנו בשוק. לעיתים הרגש שלנו עלול לתעתע בנו כי אולי בבית הזה גידלנו את הילדים שלנו ובבית הזה יש חוויות רבות, לכן צריך בעל מקצוע שיסנן את הרגשות האלו וייתן את הערכת שווי הדירה שלנו כפי שהיא באמת.
בעל המקצוע ייקח בחשבון את יתר הפרמטרים כמו, אזור מבוקש או לא, קרוב למרכז קניות ותחבורה ציבורית, קרוב לים, בניין מתוחזק, קומת הדירה, האם יש מעלית או אין מעלית, חניה רשומה בטאבו, מצב הדירה ועוד. כל אלו משפיעים ישירות על שווי מכירת הנכס שאנחנו מעוניינים למכור.
המלצות למשפרי הדיור למכירה זריזה יותר של הנכס
לאחר שהחלטנו על מכירת הנכס שלנו לטובת שיפור הדיור יש לבצע כמה תהליכים שיעזרו לנו בעת מכירת הנכס זאת לאחר שעשינו לפני כן "סינון רגשות" והבנו שמה שיפה עבורנו לא בהכרח יהיה יפה בעיניי האחר וכדאי לחשוב על שינויים קוסמטיים שיעזרו לנו לקבל את המחיר המיוחל למכירת הנכס שלנו. כמובן שנתחיל בשיפוץ קטן לסגירת חורים, קילופי קיר במקומות עם מים כמו מטבח אמבטיה ושירותים ואולי אפילו צביעת הדירה.
לעיתים צריך אקסטרה
אפשר ללכת צעד אחד קדימה ולהביא איש/אשת מקצוע שייתן את דעתו המקצועית בנושא העיצוב. לפעמים מספיק שהזזנו את הספה למקום אחר בסלון ושמנו מפה ותמונה אחרת, הוספה של וילון או כד עם פרחים בכניסת הדירה חיפויי קירות למקומות מיוחדים והבית משתנה מקצה לקצה.
אחרי ש"שיפצנו קלות" את הבית, במינימום השקעה, אין כמו שתמונה ששווה אלף מילים! מעלים מיד תמונות למקומות הרלוונטיים על מנת לשווק את הנכס. אגב, סרטון קצר של כמה שניות שמראה את כל חדרי הבית יכול כלי מקפצה מאוד חשוב וזרז להבאת רוכשים פוטנציאליים.
אם רוצים ללכת עם זה צעד אחד קדימה אפשר גם להוסיף לסרטון את האזור שמתחת לבית, פארקים, מכולות וכו'. מומלץ מאוד להשקיע קצת יותר זמן ומחשבה בצילום – זה הרושם הראשוני שיתקבל והוא מאוד חשוב!
איפה מפרסמים ולאן מעלים
אומרים שאין כמו פרסום מפה לאוזן. מספיק שאמרנו למוכר בסופר השכונתי או שדיברנו עם השכנים או פרסמנו בעבודה שלנו או במקומות עבודה של המשפחה או החברים שלנו וזה כבר יוצא לאוויר העולם.
כמובן יש את אתרי האינטרנט של מודעות נדל"ן ששם זה מאוד ממוקד עם כל השדות הרלוונטיים. עוד מקור לפרסום, מאוד חשוב ורלוונטי הוא קבוצות הוואצאפ של הגן של הילדים או של קבוצות של בית הספר ואפילו החוגים של הילדים. ובטח שלא נשכח את פייסבוק,אינסטגרם טיקטוק לוח דירות למכירה ושאר הרשתות החברתיות שיכולות לשמש אותנו למטרה זו.
להסתכל למציאות בעיניים
אחרי שהבאנו אנשי מקצוע (שמאי/מתווך) להערכת הנכס שאנו מעוניינים למכור מתחילים להביא קונים פוטנציאליים זהו הזמן לקבל תמונת מצב אמיתית ולהעריך עד כמה שיותר במדויק את שווי הדירה שאנחנו מוכרים כדי לבדוק את הדירות בשוק שאנחנו מעוניינים לרכוש.
אם לצורך העניין מכרנו את הדירה שלנו במיליון שקלים צריך להיות ריאליים לגבי מחיר הדירה החדשה שאנחנו מעוניינים לקנות לכן לא הגיוני יהיה לרכוש דירה בחמש מיליון. מה גם שצריך להביא בחשבון עלויות לאנשי מקצוע וגורמים ממשלתיים אחרים, שמאי, מתווך, עורך דין ועוד.
אחרי בחירת הנכס בעוד רגע תגעו בחלום
מכרנו את הנכס שלנו במחיר שהיה מוסכם על כל הצדדים ובמחיר שסיפק אותנו ועכשיו מצאנו נכס שמאוד מעוניינים בו. נכס גדול יותר, קטן יותר, משודרג יותר, בעיר אחרת ועוד. זה בדיוק הזמן הנכון לבדוק לפרטי פרטים מה קורה עם המשכנתא שלנו באם יש אחת כזאת.
מה הם מספר התשלומים שנשארו לנו לפדות את יתר הלוואת המשכנתא. האם בכלל מדובר בסכום שאפשר לסגור אותו בפעם אחת? או שיש צורך לקחת משכנתא או שבכלל כדאי לעשות מחיזור משכנתא. גם בנקודה זאת חשוב שיהיו לנו אנשי מקצוע שילוו אותנו בתהליך זה.
ומה לגבי הנכס שבחרנו?
במקביל למכירת הנכס שאנחנו מעוניינים למכור אנחנו כל הזמן עם יד על הדופק אחר חיפוש הנכס שאנחנו מחפשים. כל זה קורה במקביל כך שאם נראה נכס שאנחנו מאוד מעוניינים לגביו נוכל לקבל שמאות מוקדמת כדי לקבל הערכה על גובה המשכנתא, החדשה שנצטרך לקחת.
זאת כדי שהבנק יאשר את הערכה הראשונית על מנת שאנחנו נתקדם לעבר התהליך של הקניה והמכירה של הנכסים עם סגירת המשכנתאות מצידו של קונה הנכס שלנו ומוכר הנכס החדש שלנו
בואו נדבר על משכנתא
שנכנסים למספרים המדויקים של מספר התשלומים שנשארו לנו למשכנתא יכול להיות שנראה שיתרת החוב לא כל כך גדולה ועל ידי חסכונות שנצברו במהלך השנים או קרנות השתלמות שעומדות להיפתח יהיה אפשר לסגור את יתר הלוואת המשכנתא שנקרא במקרה זה – סילוק משכנתא.
כעת ניתן לפתוח משכנתא חדשה לטובת קניית הנכס החדש שלנו. בניגוד לדירה הראשונה שרכשנו, עכשיו אנחנו בפוזיציה של משפרי דיור וכבר התהליך שונה במעט, עדיין לקיחת משכנתא היא תהליך מורכב אבל הפעם באים עם ניסיון. כמו בכל דבר בחיים שאנחנו עושים כמה פעמים.
מה זה גרירת משכנתא?
גרירת משכנתא זה בעצם תהליך שהבנק מציע למשפרי הדיור והוא מאפשר להעביר את המשכנתא מנכס לנכס. השעבוד של הנכס, רשום לטובת הבנק להבטחת החזר הלוואת המשכנתא וזה עובר מהדירה הקיימת לדירה החדשה, סכום המשכנתא שנותר לנו לשלם עובר לנכס החדש באותם תנאים ומסלולים, ועד לסיום התקופה שחתמנו בראשונה. דוגמא לגרירת משכנתא -
נניח שעל הדירה הנוכחית יש לנו משכנתא בתנאים טובים ביחס לאלה שמציעים לנו בבנקים השונים ובתקופה שלקחנו את המשכנתא היתה תקופה של ריביות נמוכות וכך נוצר לנו תמהיל משכנתא שחבל לוותר עליו. במקרה כזה כדאי לשקול לגרור את יתרת המשכנתא לדירה החדשה ולצידה לקחת משכנתא משלימה כמובן בתנאים ובמגבלות של בנק ישראל באותה התקופה.
מה זה מחזור משכנתא האם כדאי ומתי?
את המושג מחזור משכנתא כל בעל משכנתא חייב להכיר, בכל שלב ניתן לבצע מחזור משכנתא בין אם מדובר במשפרי דיור או בין אם כושר החזר ההלוואות שלנו השתנה לטובה או לרעה. אולי בזמן מסוים הגיע לידנו סכום כסף שיכול לעזור לנו לצמצם את יתרת הלוואת המשכנתא, כמו ירושה, כמו חסכונות שנצברו במשך השנים או אפילו קרנות השתלמות.
לכן בכל שלב אפשר לבחון את נושא מחזור המשכנתא וכמובן לבדוק האם זה כדאי לנו. למעשה אנחנו "ממירים" את המשכנתא הישנה שלנו בתנאים הישנים למשכנתא חדשה בתנאים חדשים.
המסלולים הקיימים למחזורי משכנתאות
שמבצעים שינוי כלשהו בהלוואת המשכנתא הפעולה כאמור תוגדר – מחיזור משכנתא. גם כאן ישנם מסלולים שונים:
- שינוי של מסלול המשכנתא למסלול אחר – בעקבות שיפור דיור, סכום כסף גדול שיכול לכסות לנו חלק מהלוואת המשכנתא.
- שינוי תקופה של החזרי המשכנתא – כמו שיש את האפשרות שבמהלך הזמן יכנס לנו כסף ממקורות שונים (חסכונות, ירושה ועוד) כך יש את האפשרות שנצטרך שינוי מסלול בשל חובות או קשיים כלכליים.
בשני המסלולים המוזכרים יש להתייעץ עם איש מקצוע בקיא בחומר על מנת שנוכל להגיע להחזרים הכי אטרקטיביים שאפשר ובהתאם להגבלות של בנק ישראל באותה התקופה.
מיחזורים שונים אך דומים
מחיזור משכנתא פנימי – במסלול זה הלוואת המשכנתא שלנו נשארת בבנק, אם המשכנתא שלנו נמצאת בבנק לאומי, נישאר בבנק לאומי אבל כשמגיעים למצב של מחזור משכנתא זה הזמן להתמקח על התנאים מבחינת ריביות, פריסה ועוד ולא לחשוש שהבנק יתנגד כי אחרי הכל האינטרס שלו הוא להשאיר את הלקוחות שלו אצלו.
מחזור משכנתא חיצוני – במסלול מחזור משכנתא חיצוני אנחנו נעביר את הלוואת המשכנתא שלנו לבנק אחר כמובן שגם כאן נעביר לא לפני שדאגנו להשוות בין המסלולים וההטבות המיוחדות שהבנק נותן לנו. לא הצעה ראשונית תבוא בחשבון אלא זה יהיה אחרי שכבר בדקנו והשווינו בין הבנקים השונים.
לסיכום – מומלץ להיעזר בבעל מקצוע: יועץ משכנתאות
גם כאשר אנחנו בפוזיציה של משפרי דיור יש את הצורך בלקיחת משכנתא, בין אם מדובר על סגירת משכנתא לחלוטין על ידי חסכונות שונים או האם מדובר בלקיחת משכנתא חדשה או בגרירת משכנתא או מחזור משכנתא.
בכל אחד מהאפשרויות הקיימות צריך בעל מקצוע שילווה אותנו שיכווין וידריך אותנו ויתמקח מול הבנק בשעת הצורך כדי לתת לנו את ההצעה הטובה ביותר למשכנתא. הלוואת המשכנתא היא ההלוואה הגדולה שניקח והיא משפיעה על אורח החיים שלנו מבחינה כלכלית שמשפיע כמובן גם על ההתנהלות היום יומית שלנו.
בהצלחה בדירה החדשה!